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物業管理是一種強制性服務嗎?(5/2407)

物業糾紛

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隨著商品房市場的蓬勃發展,大型社區、高檔樓盤不斷投入使用,商品房物業管理應運而生,並迅速得以廣泛推廣。與此同時,業主與物業服務公司之間的物業糾紛案不斷涌現,儘管政府有關部門及時修訂了《物業服務條例》,但物業糾紛並沒有因此銳減,相反,有矛盾日益激化的趨勢。因為,很多業主發現,在現實生活中,《物業服務條例》在很大程度上不過是形同虛設,業主權益完全得不到保障,以此拒交物業費。而另一方面,物業公司依照地方政府制定的《物業服務收費標準》強行收費,甚至野蠻收費,在很大程度上激化了矛盾,甚至演變成了社會群體事件,嚴重影響了社會和諧。

物業管理是一種商品房售後服務的形式,物業服務公司本質上是一家服務型企業,業主與物業服務公司應該是“主仆”關係。業主委託物業公司實施管理,為業主服務。在市場經濟條件下,這是一種雇傭契約的關係。當前物業市場亂象橫生,究其原因,是從本質上違背了這種雇傭契約關係,在一定程度上顛倒了業主與物業公司的“主仆”關係,物業公司以一種超越一般服務型企業的形象,帶著部分行政色彩出現在市場當中,使得業主始終處於弱勢地位,削弱甚至剝奪了業主應當享有的投票權、話語權和定價權。



物業管理是一種強制性服務嗎?

業主有權自主決定是否需要物業服務,如果業主意見不一,應當遵循少數服從多數的民主集中制原則,由全體業主共同協商決定是否需要聘用物業公司或通過其他形式管理物業。儘管,現代物業形式,決定了多數業主願意接受合適的物業服務。但是,無論政府、開發商還是物業公司,都不能違背業主意願,強迫業主接受特定的物業服務。對於業主來説,物業管理是一種選項,但不應該成為一種強制性服務。

物業管理必定交給由開發商指派的物業公司管理?



即便拋開“物業管理是不是強制性服務”的疑問,假定物業管理是一種強制性服務,即業主必須將物業委託專業的物業公司管理,那麼,具體將物業交給哪家物業公司管理,這個決定權是誰的?毫無疑問,當然是物業的産權人!開發商能越俎代庖嗎?當前流行的開發商將商品房、物業服務捆綁銷售的作法(很多新開樓盤銷售的時候,都明確標明了物業服務收費標準),顯然侵犯了業主對物業公司的選擇權,侵犯了物權所有人的正當權益,違背了《物權法》的基本原則。



商品房在開發階段、以及正式交付給業主之前,開發商委託指定的物業公司進行必要的物業前期管理,但當物業産權正式交割給業主之後,前期物業合同不應自動地延續為物業管理合同。在商品房買賣之後,物業産權流轉到業主手上,對物業服務企業的選聘,應當由業主自主決定(全體業主共同決定,而不是少數業主委員會擅自決定)。事實上,開發商履行交房手續之後,對物業不再享有任何所有權和使用權。



而在現實生活中,開發商旗下的物業公司不請自來、先入為主,強行介入物業管理,單方便制定收費標準。這種做法不僅剝奪了業主是否需要物業服務的首要選擇權,也剝奪了業主對物業公司的選聘權、對物業服務等級的選擇權、對物業服務收費標準的定價權。一旦物業公司單方面制定的收費標準遠遠超出業主承受能力,或者收費標準與其實際提供的服務水平相去甚遠,就會引起業主強烈不滿,並以此為由拒交物業費。因此,不少物業公司都會遇到物業費收費難的問題。由此可見,業主喪失了物業公司的選聘權、物業服務等級的選擇權和物業服務收費標準的定價權,從一開始就與物業公司處於不平等的契約關係,這正是物業糾紛的源頭!



誰剝奪了業主的自主定價權?



很多地方政府都頒布實施了各地的物業服務收費標準,這種做法實在令人不解。為什麼物業服務不是由市場議價産生,偏要物價部門制定?物業服務與供水、供電等資源壟斷企業有可比性嗎?物業服務為什麼不是類同家政服務,由業主自行與物業服務公司進行商業談判、議定價格?物業服務不是不可或缺的資源和服務,不是壟斷性行業,物業服務公司的準入門檻很低,完全應當任各個物業服務公司在開放的市場中自由競爭,事實上,業主對物業服務公司的選聘不正應該是通過社會招標的形式進行嗎?為什麼還要物價部門制定的收費標準呢?這種收費標準是強制性標準嗎?還是僅僅只具備參考性?這種帶著強烈行政色彩的收費標準又是如何制定出來的呢?按物業服務公司的平均利潤率多少計算所得呢?業主是否有權要求物業公司公佈財務收支表,以確認他們的利潤率是在合理的範疇之內呢?如果物價部門作為收費標準的制定者,都不清楚物業服務公司的平均利潤率,這種收費標準談得上科學嗎?

誰來監管物業公司的資質?誰來評定物業公司提供的實際服務等級?



物價部門在制定收費標準的同時,界定了幾種不同等級的物業服務水平,以此對應不同的收費標準。物業公司的資質又是如何評定的?有誰來監管?一家新開的物業服務公司,依據什麼界定資質水平?註冊資金規模?這和服務等級有必然關係嗎?另外,甲級(一級)資質的物業服務公司,必定按照最高收費標準收費嗎?誰來評定其提供的實際服務等級?如果挂著甲級(一級)的資質,實際上只能提供丁級(四級)服務水平,業主一定要按甲級(一級)的標準付費嗎?業主難道不應該有物業服務等級的自主選擇嗎?物業服務的等級,不也應該由業主與物業公司通過招標的方式確定嗎?

業主委員會為什麼是在物業公司主導之下選舉産生的?這種“業主委員會”代表的是誰的權益?

《物業服務條例》第8條規定,物業管理區域內全體業主組成業主大會;

《物業服務條例》第10條規定,同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉産生業主委員會。

顯然,業主委員會應當由全體業主選舉産生,但在現實生活中,很多“業主委員會”卻是在前期物業服務公司主導下産生的,前期物業服務公司遴選了極少數的幾位“業主委員會候選人”名單,自行組織了少數業主進行差額選舉,完全是走過場,有些甚至根本沒有任何選舉形式,擅自敲定“業主委員會”名單,事後也絕不公示“業主委員會”名單和聯絡方式。以致絕大部分業主根本不知道“業主委員會”從何而來,具體是有哪些人,甚至他們有幾位、到底是不是業主身份都不清楚。而這種物業公司主導産生的“業主委員會”竟然會代表全體業主,在業主根本不知情的情況下簽訂所謂的《物業服務合同》。這顯然是一種違規操作,違反了國務院頒發的《物業服務條例》業主委員會産生的細則,因此物業公司主導下的“業主委員會”根本不具備正當性,這種條件下簽訂的合同對其他業主不産生法律約束。而且,這種做法很容易導致暗箱操作,不能排除幾位“業主委員會”接受物業公司的商業賄賂,而出賣全體業主權益的可能。

請還權于業主大會!!!
人民網強國社區(http://bbs.people.com.cn)
《物業服務條例》第11條第5款規定,選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定;

《物業服務條例》第35條規定,業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

因此,未經業主共同認可的物業服務公司,不具備簽訂《物業服務合同》的正當性。只有經過業主(請注意:不是業主委員會)選聘的物業服務公司,才有簽訂《物業服務合同》的資質。現實生活中,不請自來、未經業主選聘的物業服務公司,在沒有得到業主認同的情況下,即便其與幾位未經業主大會選舉産生的“業主委員會”簽訂了所謂的《物業服務合同》,不具備法律效力,因為契約雙方都不具正當性,對業主不具約束力。

作為業主,為了切身利益,業主大會每年都應當定期舉行,業主應當行使自己的話語權、選擇權、投票權,並委任業主委員會不時就物業管理問題與經過選聘的物業公司召開協調會,通過適當的信息發佈渠道(小區廣播、黑板通知、短信群發、QQ群、社區內部交流網,等待),將信息及時發佈給每一位業主。通過有效的溝通,及時化解物業糾紛,促進小區和諧。如有物業公司侵權行為或亂收費問題,業主應充分利用相關法律法規賦予業主大會的權利,立即解聘那些橫行霸道騎在業主頭上的物業公司,通過向社會招標的方式重新選聘稱職的物業公司。

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最討厭的物管了,我們簡直就是請來了一幫老爹老媽

復興論壇網友 發表于 2009-5-21 22:04

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享受物業管理應該讓住戶有選擇性

復興論壇網友 發表于 2009-5-27 11:01

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強制還叫服務麼?
復興論壇網友 發表于 2009-6-2 22:22

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藍天1608

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原創精英 積極份子 傑出貢獻獎 精華勳章 精英網友 智多星

那是你們自己不齊心,沒有選出自已信任的業主委員會,我們小區自成立業主委員會後,就開始自主選聘物業公司了,而且受全體業主和業主委員會監督,幹得不好隨時可解聘他們,關健是小區全體業主要團結齊心,並選出自已信任的業主委員會。
藍天1608 發表于 2009-7-27 11:19

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匪城

我們湖北省荊州市的物業管理可囂張了,他們把我們業主的公共地方賣了,業主找他們還多次被武力威脅了,只要你選一個作為業主的代表,那人死定了,哎,沒辦法,我們是出錢買打,人人都説荊州還有一名字叫匪城,不知道關公會怎麼想。
復興論壇網友 發表于 2009-8-3 12:40

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